Existují regulativy, které určují, co lze a co ne v dané lokalitě postavit. Na velikosti domu pak závisí i to, zda bude stačit ohlášení stavby nebo stavební povolení

Budete stavět rodinný dům a chcete se vyhnout zbytečným trampotám? Neošiďte představební přípravu. "Vyplatí se postavit si budoucí dům nejdříve v hlavě - virtuálně," radí novopečený majitel rodinného domku Josef Zelený. Vyhnete se zbytečným nepříjemnostem i ztrátám.

Pořídili jste si pozemek, ale můžete na něm postavit skutečně to, co chcete? Na první pohled podivná otázka - ale jen do té doby, než se žádostí o povolení stavby přijdete na stavební úřad. To, že jste si koupili pozemek, podle územního plánu obce předurčený pro budoucí zástavbu rodinnými domy, totiž ještě nezaručuje, že si tu budete moci postavit cokoliv, třeba zámek. "Je stanovený počet podlaží, což se lidé dozvědí v územním plánu. U tvaru střech vychází stavební úřad ze stanoviska památkářů," říká Jan Kopál z karlovarského magistrátu. "Hodně záleží na tom, jestli je stavba v Čankově, Rybářích, nebo uprostřed lázeňského centra," vysvětluje Kopál. "Ke stavbám se vyjadřují i další orgány. Například když se něco staví ve vnitřním lázeňském území, vyjadřuje se k tomu přes třicet institucí," upřesňuje.

Důležitý je počet podlaží i sklon střechy

Není to ojedinělý případ. Mnozí lidé se při pořizování stavebního pozemku spoléhají jen na ujištění, že v územním plánu obce se s pozemkem počítá pro rodinné domy a teprve dodatečně se dovídají úplnou pravdu. Totiž to, že pro určitou lokalitu v územním plánu ještě existují takzvané funkční regulativy, které upřesňují způsob využití území a tím i pozemku, a prostorové regulativy, které zase upřesňují kritéria pro prostorové uspořádání a členění staveb. Určují například nejmenší velikost pozemku pro stavbu, procento zastavitelnosti, umístění stavby na stavební čáru, počet možných podlaží, tvar a sklon střechy či přípustné materiály na fasádu.

"Nejsou to zbytečné výmysly úředníků," vysvětluje vedoucí stavebního úřadu v Jincích Milan Tůma. Obec si tím zajišťuje charakter budoucí zástavby ve prospěch zlepšování životního prostředí, ale i ochrany architektonických a urbanistických hodnot území. Vedle územního a regulačního plánu existují i jiná než místní omezení, která ovlivní rozhodování úřadu. Mohou to být například rozvojové studie sídel, strategické rozvojové plány, urbanistické studie, generely dopravy, infrastruktury nebo rekreace. Máte-li málo informací, vyplatí se požádat stavební úřad o územně plánovací informaci. Ta by vás měla ušetřit překvapení, že v okolí vašeho budoucího domova může za pár let vzniknout nové obchodní centrum, průmyslové zóna, či dálniční obchvat.

Stačí ohláška, nebo je nutné stavební povolení?

"Budete-li bezpečně znát, co na stavební parcele můžete postavit, musíte se definitivně rozhodnout, jak velký rodinný dům bude. Podle toho pak také budete žádat o druh povolení stavby," uvedl Milan Tůma z jineckého stavebního úřadu. Podle stavebního zákona se dělí domy na ty, které vyžadují stavební povolení (popřípadě územní rozhodnutí), a na ty, jimž postačuje ohlášení stavby na příslušném úřadě.

1. Stavba na ohlášení Tento způsob by se měl hodit pro většinu rodinných domů. Velikost zastavěné plochy u nich nesmí přesáhnout 150 m2, domy mohou mít jedno podzemní podlaží, dvě nadzemní a podkroví.
Podmínkou je také to, že nevzniknou nároky na novou infrastrukturu a objekty budou umístěny v souladu se schválenou územně plánovací dokumentací obce. I když jednání se stavebním úřadem bude v tomto případě jednodušší, značné "papírování" vás nemine. Vlastní žádost budete muset především doložit dokladem o vlastnictví pozemku, seznamem přiléhajících pozemků a jejich vlastníků. Musíte prokázat, že sousedé byli o vaší uvažované stavbě informováni a nemají proti ní námitky. Předložit budete muset také projektovou dokumentaci, doklad o kvalifikaci stavebního dozoru, souhlasná stanoviska orgánů, které chrání veřejný zájem (například ochranu životního prostředí, přírody, vod, zemědělského půdního fondu), a také vlastníků provozujících veřejnou technickou a dopravní infrastrukturu. Bude se to týkat zejména možnosti napojit novou stavbu na vodovod, kanalizaci, elektrickou energii, plyn a komunikace. Jsou-li splněny všechny požadavky, mají úředníci pro vyřízení ohlášení stavby čtyřicet dní. Neobdrží-li stavebník do té doby souhlasné nebo zamítavé vyjádření, má se za to, že stavební úřad souhlasí. Pro užívání stavby není potřeba kolaudace, stačí pouze závěrečná kontrolní prohlídka. Stavět je možno i svépomocí.

2. Stavební povolení O stavební povolení budete muset žádat v případě, že uvažovaný dům by se nevešel do velikostních parametrů pro ohlášení. Vyřizování bude v tomto případě zdlouhavější (60 až 90 dní), většinou mu musí předcházet územní řízení pro vydání souhlasu s umístěním stavby na dotyčném pozemku. Rozdíl oproti ohlášení je také v tom, že stavbu nelze dělat svépomocí, musíte ji svěřit stavební firmě. Jinak všechny náležitosti, kterými je potřeba doložit žádost, jsou téměř stejné jako při ohlášení. Užívání stavby je však možné až po kolaudačním řízení.


(Václav Hampejs, autor je spolupracovníkem redakce)